Kjøpe bolig i Italia. En steg-for-steg guide for nordmenn

‍Budsjett og finansiering

‍

Få full oversikt over økonomien din før du begynner jakten. Undersøk hvor mye du kan bruke på kjøpet inkludert omkostninger. I Italia må kjøpere generelt påregne totalt 10–12 % av kjøpesummen i diverse omkostninger i forbindelse med kjøpet. Dette inkluderer honorar til notar, eventuelt eiendomsmegler og advokat, samt skatter og avgifter til staten.

‍

En forskjell fra Norge er at du i Italia ofte må betale eiendomsmeglerhonorar også som kjøper (vanligvis omkring 3–4 % av prisen). I Norge er man vant med at megleren betales av selger, men i Italia deler gjerne kjøper og selger på meglerkostnaden.

‍

Ta høyde for disse utgiftene i budsjettet ditt, slik at du unngår å sprenge rammen.

‍

Neste spørsmål er hvordan finansiere kjøpet.

‍

Italienske banker kan gi boliglån til nordmenn, men kravene er strengere enn hjemme. Du må typisk stille med minst 40 % egenkapital, ha fast adresse i Italia og ha skattenummer på plass. Rentenivået ligger ofte rundt 4 % eller høyere. I tillegg må du dokumentere inntekten din (f.eks. norske lønnsslipper og din skattemelding) og som regel oversette disse til italiensk.

‍

Mange nordmenn velger derfor å finansiere via Norge, for eksempel ved å utvide boliglånet på sin norske bolig. Norske banker tilbyr normalt ikke lån med pant i utenlandske eiendommer, men har du ledig sikkerhet i egen bolig kan du refinansiere.

‍

Du kan typisk låne inntil 85 % av verdien av din norske bolig, eller ta opp et rammelån (fleksilån) opptil 60 % av verdien hvis boligen er gjeldfri.

‍

Fordelen med å ordne finansiering hjemme er enklere prosess og ofte lavere rente, men husk valutarisiko. Et lån i NOK skal betjenes med pensjon/inntekt i NOK, mens kjøpet er i euro.

‍

Uansett valg: få et finansieringsbevis eller avklaring på lån før du byr på noe.

‍

Valuta og pengeoverføringer

‍

‍Når du skal betale en stor sum i euro, må du også planlegge valutaveksling. Norske banker legger gjerne på et valutapåslag og gebyrer ved overføring til utlandet, typisk kan dette utgjøre ca. 2 % ekstra kostnad. På et beløp på 1 million kroner er det 20 000 kr i tapt verdi ved ugunstig kurs. For å minimere tap kan det lønne seg å bruke spesialiserte tjenester for pengeoverføring som tilbyr midtkurs og lave gebyrer, eller opprette en eurokonto. Sjekk også med banken din om gunstige løsninger.

Sett deg inn i italienske regler

‍

‍Allerede i planleggingsfasen er det lurt å gjøre seg kjent med lover og regler som kan påvirke deg. Undersøk skatteregler for eiendom (f.eks. årlig eiendomsskatt/kommunale avgifter i området du ser på), regler om arv hvis du planlegger at barna skal overta en dag, og om det er noen begrensninger for utlendingers kjøp (per i dag kan nordmenn fritt kjøpe, takket være EØS-avtalen ).

‍

Det kan også være greit å vite at Italia har tvangsarv (familiearvinger har rett på en andel av arven), noe som kan bli aktuelt om du bosetter deg der, vurder derfor å rådføre deg med advokat om arverett hvis du har planer om å testamentere bort boligen senere.

‍

Kort sagt: jo mer kunnskap du har på forhånd, desto færre overraskelser kommer du til å få senere.

‍

Steg 2: Søk etter drømmeboligen

‍

Velg område med omhu

‍‍

Italia er et mangfoldig land, og prisnivå, klima og kultur varierer fra nord til sør. Tenk gjennom hvilke regioner som passer dine ønsker. Vil du ha et typisk Toscana-liv med bølgende vinmarker, en fiskerlandsby ved kysten, eller en leilighet i en historisk by?

‍

Toscana er et populært eksempel - kjent for sitt vakre landskap og sjarmerende landsbyer - men husk at populære områder kan ha høyere priser. I byer som Roma og Firenze er det stor etterspørsel etter bolig i historiske sentrumsstrøk, mens mer landlige områder i f.eks. Sardinia eller Lombardia kan være rimeligere.

‍

Bruk tid på research: Les om infrastrukturen (nærhet til flyplass, sykehus, butikker), klima året rundt, og om det finnes norske (eller internasjonale) miljøer eller expat-grupper i området som kan være til hjelp. Reiser du ned på befaringsturer, kan du kombinere visninger med å kjenne litt på lokalmiljøet. Gå på kafeer, prate med naboer, og forestill deg hverdagen der.

‍

Som Huseierne.no anbefaler: gjør deg godt kjent med området, inkludert planlagt utbygging, servicetilbud og transport, før du kjøper.

‍

Finne boliger på nett

‍

‍Hjemme i Norge er vi vant til å finne det meste på Finn.no, og faktisk legges en del Italia-boliger ut der også. Fordelen med Finn-annonser er at de ofte håndteres av norske eiendomsmeglere med base i Italia, som kjenner både det lokale markedet og norske kjøpere. I tillegg finnes en rekke italienske nettportaler hvor du kan lete selv. Populære sider er blant annet Immobiliare.it, Casa.it og Idealista.it, som har et stort utvalg av eiendommer over hele landet.

‍

Vær obs på at kvaliteten på annonsene kan variere, ikke alle oppgir like mye informasjon som en norsk prospekt ville gjort. Ofte kan språket også være en barriere, da mange annonser kun er på italiensk. Bruk gjerne oversetterverktøy for å forstå tekstene, og nøl ikke med å kontakte selger eller megler for mer informasjon.

‍

‍Unngå useriøse aktører: Hold deg til kjente nettsider og meglerkontor for å unngå svindelforsøk. Ser du en fantastisk billig bolig på en obskur nettside uten profesjonell kontaktperson, bør alarmklokkene ringe.

‍

Megler eller privatkjøp

‍

‍I Italia kan boliger selges både via eiendomsmegler (agenzia immobiliare) og direkte fra eier. Som fremmed i landet kan det være en stor fordel å bruke en megler, til tross for kostnaden. En lokal megler vet om boliger som matcher dine krav, hjelper til med forhandling, og kan lose deg gjennom prosessen. Sørg for at megleren er registrert og har tillatelse (i Italia må meglere ha lisens).

‍

Det finnes også norske meglere og konsulenter som spesialiserer seg på Italia; de kan tilby ekstra trygghet i form av norsk språk og kjennskap til norske forventninger.

‍

Forbrukereuropa.no anbefaler uansett at du benytter profesjonell hjelp når du kjøper i et land du ikke kjenner reglene i. Hvis du likevel vil kjøpe privat direkte fra eier, bør du absolutt involvere en advokat som kan kontrollere alle papirer (mer om det senere).

‍

Planlegg visningstur

‍‍

Når du har funnet aktuelle objekter, er det smart å planlegge en tur for å se dem fysisk. I Norge er vi vant til fellesvisninger på annonserte tidspunkt, men i Italia fungerer det gjerne annerledes.

‍

Ofte må visninger avtales individuelt med eiendomsmegler (agenzia immobiliare) eller direkte med selger - det finnes sjelden "åpent hus" slik vi kjenner det i Norge, slik det forklares hos Immobiliare.it: du må som oftest arrangere visningene selv via kontakt med selger eller megler.

Bestill visningene noen uker i forkant av reisen din, så er det større sjanse for å få sett alle eiendommene du ønsker. Ønsker du ekstra ro, ta med noen som snakker italiensk, eller engasjer en tospråklig megler. I de større byene går det ofte greit med engelsk, men i småbyer og på landsbygda kan det være stor språkbarriere.

‍

Mange utenlandske boligkjøpere har opplevd å misforstå viktig informasjon, unngå det ved å være godt forberedt

‍

Steg 3: Visning og tilstandsvurdering

‍

Innsats på visning lønner seg‍

‍

Under visningene må du gå grundig til verks. I motsetning til Norge, der selger normalt legger frem en fagkyndig tilstandsrapport og har vid opplysningsplikt, finnes det ikke en italiensk “avhendingslov” som gir samme sikkerhetsnett.

‍

Kjøp skjer ofte etter prinsippet "solgt som den er". Samtidig gir italiensk lov (art. 1490 c.c.) kjøper vern mot vizi occulti - skjulte feil som vesentlig reduserer bruk eller verdi - men disse må påberopes innen lovens frister.

‍

Derfor: Sjekk alt du kan på visning.

‍

Undersøk tak, vegger og kjeller for fukt og sprekker; test dører og vinduer; spør om elektrisk anlegg og VVS (rør) er oppdatert; og vurder en teknisk gjennomgang før kjøp. Vær direkte: still spørsmål om kjente problemer, selger må svare etter beste evne, men mye informasjon kommer først når du spør.

‍

Se også italienske guider om vizi occulti og nødvendige verifiche tecniche e documentali før kjøp (Idealista, Immobiliare.it)

‍

Her forklarer jeg litt 👇

Få profesjonell tilstandsrapport

‍

Er du usikker på bygningens tilstand bør du vurdere å hyre en lokal sakkyndig, for eksempel en geometra, ingeniør eller arkitekt, til å inspisere eiendommen og lage en teknisk vurdering.

‍

Slike inspeksjoner er ikke lovpålagt i Italia, men både meglerbransjen og internasjonale eiendomsrådgivere råder ofte kjøpere til å gjøre dette for å sikre seg mot skjulte problemer og potensielt spare mye penger.

En geometra kombinerer egenskaper som surveyer, arkitekt og teknisk inspektør. De kan blant annet undersøke den strukturelle tilstanden, verifisere at eiendommen stemmer med offentlige registre, avdekke ulovlige tilbygg og be om nødvendige godkjenninger.

‍

‍Kostnaden for slik en rapport varierer, men ligger vanligvis mellom €300 og €700, avhengig av boligens størrelse, alder og kompleksitet (Gate-away.com, 2014, Italian Property Gallery).

‍

En grundig teknisk gjennomgang kan avdekke fukt- og råteskader, elektriske feil, vannlekkasjer, manglende papirgodkjenninger og lignende skjulte problemer som ellers kan bli kostbare. Som nevnt tidligere, i Italia kjøper du ofte eiendommen “som den er”, og ansvaret ligger på deg som kjøper. Derfor er det både klokt og verdt investeringen å få en faglig vurdering før du binder deg til et kjøp.

‍

‍Huseierne.no nevner også det med å ta med en byggkyndig person på visning og få utarbeidet en tilstandsrapport før kjøpet.

‍

Sjekk eiendommens papirer og status

‍

Teknisk tilstand er én ting; juridisk status er like viktig. Be om å få se eiendommens dokumenter (det kan megler eller selger ordne).

‍

Kontroller at boligen faktisk er registrert som bolig (abitazione) og ikke f.eks. som jordbruksbod, garasje eller annet. Tro det eller ei, noen nordmenn har blitt forelsket i sjarmerende “hus” som i Castato (matrikkelen) kun står oppført som uthus/redskapsbod, noe som medfører at du egentlig ikke har lov til å bo der permanent. Tilsvarende har det hendt at flotte leiligheter viser seg å ligge i bygg regulert til kontorformål, ikke bolig.

‍

Slike feller kan en lokalkjent advokat eller megler hjelpe deg å avdekke. Ta kontakt om du trenger hjelp.

‍

Spør også om det hviler noen heftelser på eiendommen, f.eks. tinglyste pant eller utestående kommunale avgifter. En notar vil uansett sjekke dette før overdragelse, men det er greit å få oversikt tidlig.

‍

Undersøk om det finnes byggeplaner i området som kan påvirke utsikt eller omgivelser. Sjekk reguleringsplanen via kommunen om mulig, for å se om det er planlagt nye veier, industriparker eller annet i nærheten. Om boligen er en leilighet i et sameie, få innsyn i sameiets økonomi: er det planer om større rehabiliteringer (tak, fasade, rør) som du kan bli pålagt å dele kostnaden for? Og hva er de månedlige fellesutgiftene?

‍

Forvent ulik standard

‍

‍Vær klar over at standarden kan avvike fra hva du er vant med. Mange eldre italienske boliger kan ha enklere kjøkken- og baderomsfasiliteter, dårligere isolasjon og eldre oppvarmingssystemer enn norske hjem. I Italia er det dessuten vanlig at kjøkkeninnredning ikke er inkludert i salget, ofte tar selger med seg hele kjøkkenet når de flytter, unntatt kanskje vasken!

‍

Budsjetter derfor for å måtte kjøpe hvitevarer og innredning, om du tenkte å flytte rett inn.

‍

En annen forskjell: I Italia finnes det ikke noe offentlig takstsystem som fastsetter markedsprisen på en eiendom. Selger bestemmer prisen selv, ofte i samråd med eiendomsmegler, og det er ingen obligatorisk verdivurdering slik man kjenner fra Norge. Ved kjøp med finansiering vil banken sende en teknisk fagperson (geometra) for å vurdere eiendommens verdi, men dette gjøres kun for bankens risikovurdering. Myndighetenes såkalte quotazioni immobiliari fra Agenzia delle Entrate er kun veiledende prisanslag, ikke bindende takster (Agenzia delle Entrate).

‍

Dermed kan to naboleiligheter med ulik standard koste omtrent det samme, eller du kan finne ulogiske prisforskjeller. Det betyr at du må gjøre din egen vurdering av markedsverdien ved å sammenligne flere objekter. Ikke stol blindt på at "prisantydning" gjenspeiler kvaliteten, se deg godt rundt før du slår til.

‍

Steg 4: Bud, kontrakt og depositum

‍

Forhandling i stedet for budrunde

‍

I Norge er vi vant til raske budrunder med frister samme dag. I Italia foregår kjøpsforhandlinger ofte mer direkte og uten en formell budrunde. Typisk finner man en bolig man liker, og legger inn et skriftlig tilbud (offerta) gjennom megler eller direkte til selger. Dette kan gjøres med forbehold, for eksempel om at boligen er fri for heftelser. Selger kan avslå, akseptere eller komme med et mottilbud.

‍

Pruting er vanlig, og prisantydningen er ofte satt med litt rom for forhandling. Italiensk forhandlingstone er gjerne mer indirekte og høflig enn den norske "rett-på-sak"-stilen. Mange selgere forventer at tilbudet ledsages av et symbolsk depositum, gjerne rundt 10 %, som kalles caparra confirmatoria, og som fungerer som garanti for seriøse intensjoner.

‍

Dersom avtalen brytes av kjøper, kan selger beholde dette beløpet; omvendt har kjøper krav på det dobbelte tilbake. Sørg for at eventuelle innbetalinger går til en sikker konto, og ikke direkte til selger. Mer info: rockagent.it – guida all’offerta d’acquisto.

‍

‍

Preliminær kontrakt (compromesso)

‍

Når dere er enige om pris og vilkår, er neste steg å inngå en bindende avtale. I Italia skjer dette vanligvis i form av en såkalt Compromesso (eller contratto preliminare).

‍

Dette er en skriftlig kontrakt som signeres av både kjøper og selger, og som oftest utformes av megler eller advokat. Den inneholder all vesentlig informasjon: eiendommens detaljer, kjøpesum, betalingsplan, overtakelsesdato, medfølgende inventar og eventuelle spesifikke vilkår. På dette tidspunktet betales normalt caparra confirmatoria. Dette depositumet  settes gjerne inn på en sikker konto, som for eksempel en sperret klientkonto hos notar eller megler.

‍

Det er viktig at kontrakten inkluderer forbehold om at eiendommen er fri for alvorlige feil eller heftelser, og at det går tydelig frem hva som skjer dersom slike problemer avdekkes før overtakelse. I de fleste tilfeller vil en teknisk eller juridisk gjennomgang av eiendommen være gjort i forkant, slik at både kjøper og selger har trygghet for at handelen kan gjennomføres. Du kan lese mer om hvordan en contratto preliminare fungerer hos Gabetti.

‍

Kontraktens innhold – les nøye

‍

‍Få kontrakten på både italiensk og engelsk (eller norsk oversettelse) før du signerer, slik at du forstår alt. Gå nøye gjennom alle punkter. Sjekk at betaling og tidsfrister fremgår klart, når skal resten av kjøpesummen betales, og hvordan?

‍

Vanligvis betales omkostninger (skatt, notar m.m.) først, og selve kjøpesummen ved sluttoppgjøret. Sørg for at det fremgår når overtakelse skal skje (dato du får nøkler og adgang). Hvem har risikoen hvis boligen skulle bli skadet mellom kontrakt og overtakelse (normalt selger frem til overtakelse)? Står det noe om heftelser, det bør bekreftes at eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Er det med noen inventar eller møbler i prisen, i så fall list dem opp i kontrakten. Noter også om det er offentlige avgifter eller felleskostnader som skal fordeles mellom partene på et visst tidspunkt. Og ikke minst: dobbeltsjekk at navn, adresser og eiendomsbeskrivelse (gjerne med referanse til matrikkelnummer) er korrekte.

‍

Her er det gull verdt å ha advokatbistand, en advokat med kompetanse på italiensk eiendomsrett kan gjennomgå kontrakten og sikre at dine rettigheter er ivaretatt.

‍

Et proft øye kan også foreslå endringer om noe er uklart eller ugunstig for deg.

‍

Steg 5: Juridisk gjennomføring av kjøpet (notar og tinglysing)

‍

Notarens rolle:

‍

Italia har, i likhet med mange europeiske land, et system der en notarius publicus (notar) må involveres for at eiendomsoverdragelsen skal være gyldig. Notaren er en offentlig godkjent jurist som fungerer som en upartisk "transaksjonsdommer": han/hun forbereder det formelle skjøtet, kontrollerer at alt er i orden juridisk, og sørger for at skjøtet blir tinglyst (registrert) på rett eier.

‍

Når den endelige kontrakten, kalt atto di compravendita (skjøte), skal signeres, skjer det som regel i notarens kontor med begge parter (eller deres fullmektiger) til stede. Notaren vil da lese opp dokumentet (på italiensk) og bekrefte identiteten til partene.

‍

Om du ikke snakker italiensk, krever loven at det er ordnet med autorisert tolk eller at dokumentet oversettes, slik at du forstår hva du signerer.

‍

Alternativt kan du utstede en fullmakt til din advokat (procura) til å signere på dine vegne, hvis du ikke ønsker eller kan være fysisk til stede i Italia for signeringen.

‍

Sørg for klare papirer

‍‍

I forkant av sluttoppgjøret vil notaren gjøre en rekke kontroller. Dette inkluderer å hente inn ferske attester fra eiendomsregisteret (castral/grunnboken) for å bekrefte at selger faktisk eier eiendommen, og at det ikke ligger heftelser (lån, pant, utlegg) eller servitutter som ikke er opplyst om.

‍

Notaren verifiserer også at bygningen er lovlig oppført og godkjent til boligformål, og at det ikke foreligger utestående krav fra kommunen (f.eks. ulovlige bygningsmessige endringer eller pålegg om riving).

‍

Dette er ting en norsk kjøper kanskje tar for gitt blir gjort, i Norge ordnes mye av dette av eiendomsmegler/oppgjørsansvarlig, men i Italia er det spesifikt notarens plikt å bekrefte slike forhold.

‍

Det er likevel lurt å ha hatt en egen advokat gå gjennom alt av dokumentasjon før man kommer så langt, slik at eventuelle problemer ble oppdaget allerede i kompromiss-fasen (steg 4).

‍

Sluttoppgjør og tinglysing

‍

Når dagen for sluttføring (rogito) kommer, betales vanligvis restbeløpet, altså kjøpesummen minus det depositumet du allerede har betalt, ved hjelp av metoder som er blitt avtalt på forhånd mellom partene. Tradisjonelt har det vært vanlig å bruke assegno circolare (bekreftet sjekk) utstedt av banken og ikke-overførbar.

‍

Flere notarer og banker anbefaler nå betingede bankoverføringer, som for eksempel bonifico irrevocabile soggetto a quietanza, en overføring som kun utbetales når selger har signert overdragelsen. Dette gir en trygghet tilsvarende en sjekk, men er enklere å spore og vanskeligere å forfalske. Slike løsninger blir stadig vanligere i Italia, særlig ved transaksjoner mellom utlendinger og italienske selgere (mutuionline.it).

‍

Notaren vil ikke sende det signerte skjøtet til tinglysing før han eller hun har bekreftet at hele kjøpesummen er betalt. I praksis signeres skjøtet, du overfører eller overleverer restbeløpet, og nøklene utveksles, da er boligen i realiteten din.

‍

Deretter sørger notaren for å sende skjøtet til det italienske eiendomsregisteret (Conservatoria dei Registri Immobiliari) for offisiell registrering av eierskiftet.

‍

Som kjøper er det du som betaler notarens honorar, som normalt ligger på rundt 1–2 % av kjøpesummen, avhengig av kompleksitet og område.

‍

Notaren håndterer også innbetaling av skatter og avgifter som hører til selve overdragelsen.

‍

Etter noen uker mottar du en bekreftet kopi av det tinglyste skjøtet, ditt offisielle bevis på eierskap. Du kan lese mer om prosessen her: immobiliare.it – il ruolo del notaio nel rogito.

‍

Tips: Det kan være lurt å involvere notaren allerede kort tid etter at compromesso er signert. På den måten kan eventuelle formelle forhold, som godkjenninger, registerstatus og tinglysningsrutiner, avklares i god tid før overtakelsen. Det gir både deg og selger en tryggere prosess frem mot signering av skjøtet.

‍

Vit også notaren kan be om opplysninger om din sivilstatus, ettersom et italiensk skjøte krever info om du er gift (og i så fall må ektefellen kanskje signere samtykke hvis dere har felleseie). Du må også fremlegge gyldig legitimasjon (pass) og ditt Codice Fiscale. Noen notarer ber om at kjøper åpner en italiensk bankkonto for oppgjøret; andre aksepterer overføring fra utlandet.

‍

Avklar slike praktiske detaljer på forhånd, så unngår du stress rett før overtakelsen.

Steg 6: Finansiering og lån (Italia vs. Norge)

‍

Som nevnt i planleggingsfasen er det to hovedveier for å finansiere et Italia-kjøp: lån i en italiensk bank eller refinansiering i Norge. Begge har fordeler og ulemper som vi skal oppsummere her.

‍

Lån i Italia

‍

‍Fordelen med å låne i Italia er at lånet og eiendommen er i samme valuta, du slipper valutarisikoen mellom NOK og EUR. Det kan også være greit for praktiske ting som å betale lokale regninger fra en italiensk konto. Men italienske banker har strenge krav til utlendinger.

‍

For det første må du stille med høy egenkapital, forvent krav om rundt 40 % egenkapital eller mer. Videre må du dokumentere inntekt og økonomi grundig. Ta med lønnsslipper, årsoppgjør og gjerne ansettelseskontrakt. Mange banker krever at dokumentene er oversatt til italiensk (noen aksepterer engelske versjoner).

‍

Du trenger som regel en italiensk adresse, det kan være den boligen du kjøper, men om du ikke skal flytte dit permanent kan dette by på utfordringer. Noen løser det ved å melde midlertidig adresse hos familie/venner i Italia eller ved å bli registrert på adressen straks de eier boligen. Rentenivået på italienske boliglån har tradisjonelt vært noe høyere enn i Norge. Per 2024 lå snittrenten for utlendinger gjerne på rundt 4 % eller mer, avhengig av lånetype og fastrente/variabel rente.

‍

Etableringsgebyrer (pantsettelsesgebyr) på 2–4 % av lånebeløpet kommer i tillegg. Husk også at banken kan kreve at du tegner livsforsikring knyttet til lånet. Prosessen kan være byråkratisk og ta tid, vær forberedt på mye papirarbeid og venting. Fordelen er at du da har et lokalt lån i euro som betjenes i Italia; ulempen er nevnte krav og kostnader.

‍

Det anbefales å bruke en lokal finansieringsrådgiver eller et byrå som kan hjelpe utlendinger med lån, da de kjenner hvilke banker som er villige og hvilke dokumenter som trengs.

‍

Lån/finansiering i Norge

‍

‍Mange norske kjøpere synes det er enklest å ordne finansene via sin norske bank. Siden norske banker vanligvis ikke tar pant direkte i utenlandske eiendommer, må du finne annen sikkerhet. Har du allerede bolig i Norge som er lavt belånt, er det vanligste å øke eksisterende lån eller ta et nytt lån med pant i den norske boligen.

‍

Norske banker kan som nevnt låne ut inntil 85 % av boligens verdi (forutsetter at man oppfyller betjeningsevnekrav etc.).

‍

Et annet populært alternativ for de som er gjeldfrie er rammelån (også kalt fleksilån eller rammekreditt), da får du en kredittramme, typisk opp til 60 % av boligens verdi, som du kan trekke på ved behov. Fordelen med rammelån er at du kan betale ned i ditt eget tempo (kun rentekostnader løpende) og ta ut penger til kjøpet når det trengs. Renten i Norge har vært lavere historisk, men husk at per 2025 har også norske boliglånsrenter krøpet opp mot 4 % nivået.

‍

En utfordring med å finansiere i Norge kan være at du kjøper i euro, altså må du veksle et stort beløp fra NOK til EUR ved oppgjør, med den usikkerheten det medfører om valutakursen endrer seg. Noen velger å sikre seg mot dette ved å kjøpe euro på forhånd eller gjøre avtale om kurs (terminere valuta).

‍

Diskuter med banken din; enkelte større norske banker kan tilby rådgivning rundt valutaveksling i forbindelse med boligkjøp i utlandet.

‍

Andre finansieringstips

‍

‍Uansett lånekilde, beregn på forhånd hva månedsutgiftene dine blir om du har to boliger. Husk at du i tillegg til renter/avdrag får løpende kostnader som vi kommer tilbake til (kommunale avgifter, strøm, forsikring, evt. felleskostnader). Det er lurt å ha litt økonomisk slingringsmonn til uforutsette utgifter, særlig hvis du kjøper en eldre eiendom, plutselig trengs det en rørlegger eller elektriker.

‍

For pensjonister: Sjekk med NAV/SKP hvordan eventuell flytting påvirker utbetalingen av pensjon og skatt av den; noen velger å pendle litt frem og tilbake for å beholde norsk skattefordel på pensjon, mens andre kan ha nytte av skatteavtalen Norge-Italia (Italia har faktisk gunstige skatteordninger for pensjonister som flytter til visse regioner, undersøk om dette gjelder for deg).

‍

Steg 7: Kostnader, avgifter og skatter

‍

Å kjøpe selve boligen er bare begynnelsen, i Italia påløper det en del kostnader både ved kjøpet og årlig som du må være klar over. Her gjennomgår vi de viktigste økonomiske punktene, med fokus på hva som skiller seg fra norske forhold.

‍

Kjøpsomkostninger i Italia: Som tidligere nevnt er kjøpskostnadene høyere i Italia enn i Norge. I Norge betaler man typisk en dokumentavgift på 2,5 % (ved kjøp av selveier) og meglerhonoraret dekkes av selger. I Italia må du derimot forvente totalt rundt 10–12 % av kjøpesummen i omkostninger , spesielt om det er en sekundærbolig. La oss bryte ned de vanligste postene :

• Registreringsavgift (Imposta di registro): Dette er “dokumentavgiften” til staten. For hovedbolig (om du registrerer deg som bosatt der) er satsen 2 % av kjøpesum (eller mer presist 2 % av den offisielle kadastrale verdien, som ofte er lavere enn markedspris). For feriebolig/sekundærbolig er satsen 9 % (noen kilder sier 7 %, men per 2025 er 9 % mest vanlig). Merk: Minimumsavgiften er rundt €1000 uansett. Denne avgiften betales via notaren ved tinglysing.

• Notarhonorar: Notaren tar betalt for sitt arbeid med kontrakt og tinglysing. Honoraret er gjerne 1–2 % av kjøpesummen  (avhengig av pris på boligen og kompleksitet). Dette inkluderer ofte også et mindre fast gebyr til tinglysingsregisteret.

• Eiendomsmegler: Dersom både selger og kjøper betaler megler, er det vanlig med rundt 3 % hver. Noen steder betaler kjøper litt mer eller mindre. La oss si 3–4 % av kjøpesum på kjøpersiden er typisk . Dette er noe man kan forsøke å forhandle ned, men mange meglere har faste satser. Husk at dersom du bruker norsk megler eller rådgiver som har formidlet deg boligen, vil de også ta betalt – avklar på forhånd hva du forplikter deg til.

• Advokathonorar: Ikke alle bruker egen advokat, men det anbefales sterkt for oss utlendinger. En advokat vil gjerne ta ca 1–2 % av kjøpesummen i honorar , avhengig av hva slags tjenester som inngår. Noen advokater kan avtale fastpris for å håndtere hele kjøpet. Igjen, dyre prosent, men billig forsikring mot potensielle juridiske problemer.

• Pantelån/gebyrer: Hvis du tar opp lån i Italia, kommer det et gebyr for å tinglyse pantet (mortgage registration tax). Dette er rundt 0,25 % av lånebeløpet for prima casa, og 2 % for sekundærbolig, pluss at banken ofte har egne gebyrer. Wise-guiden anslår 2–4 % av lånebeløpet totalt . Tar du lån i Norge slipper du dette.

• Andre kostnader: Det kan være noen mindre utgifter som frimerker, attester, oversettelser, og eventuelt gebyr om du bruker en valutaformidler. Disse er relativt små i det store bildet, men sett av noen tusen til diverse.

Alt i alt: regnestykket kan fort bli at en bolig til 200 000 euro (ca 2,2 mill. NOK) påfører kanskje 20–25 000 euro (220–275 000 NOK) i omkostninger når alt er med. Italia har altså høyere engangskostnader ved kjøp enn Norge - noe du må budsjette med. Til gjengjeld har Italia til nå ikke hatt like høy årlig eiendomsskatt som enkelte norske kommuner (men dette varierer).

‍

Årlige eiendomsutgifter

Når du eier bolig i Italia vil du møte flere typer løpende kostnader:

• Eiendomsskatt (IMU og TARI): Den viktigste er IMU (Imposta Municipale Unica), som er en kommunal eiendomsskatt. Hvis boligen er din sekundærbolig (du er ikke folkeregistrert der), må du betale IMU hvert år. Satsen varierer fra kommune til kommune, men ligger ofte rundt 0,4–0,7 % av boligens verdi per år. Verdien beregnes ut fra kadastralverdien (som kan være lavere enn markedsverdi). Noen kommuner gir rabatter for visse typer eiere, men som utenlandsk ferieboligeier må du i utgangspunktet regne med full sats. Har du derimot flyttet til Italia og gjort boligen til din primærbolig, er du ofte unntatt fra IMU (unntatt for luksuseiendommer), italienske fastboende betaler som regel ikke IMU på sin hovedbolig. I tillegg kommer TARI, som er renovasjonsavgift (søppel), og TASI som er en lokal serviceavgift, disse er mindre beløp, ofte noen hundre euro i året samlet, avhengig av størrelse på boligen.

• Felleskostnader (condominio): Eier du leilighet i et bygg med sameie, betaler du månedlige eller kvartalsvise fellesutgifter. Disse dekker trappevask, heis, felles strøm, vedlikehold, og av og til vaktmester eller bygningsforsikring. Størrelsen kan variere enormt, fra lave €20 i måneden på en liten bygård uten heis, til flere hundre euro i luksuskomplekser med basseng og hage. Spør alltid hva fellesutgiftene er før kjøp, så du vet hva du får i fanget.

• Forsikring: Det er lurt å tegne en boligforsikring i Italia som dekker brann, vannskader, innbrudd osv. Dette er ikke obligatorisk (unntatt brannforsikring hvis du har italiensk lån, da krever banken det), men svært fornuftig. Premien avhenger av størrelse og verdi, men en grunnleggende forsikring for en leilighet kan kanskje koste noen hundre euro pr år. Sjekk om norske forsikringer dekker noe for sekundærbolig i utlandet, som regel må du tegne lokalt.

• Strøm, vann, gass: Driftskostnader vil selvsagt påløpe. Strømpriser i Italia har tidvis vært høye (2022–23 var det store svingninger, akkurat som i Norge), og mange boliger har gass til oppvarming og matlaging som egen regning. Du må sette opp kontrakter med leverandører, dette er en del av byråkratiet ved innflytting (se neste steg). Husk at selv om boligen står tom store deler av året, må du likevel betale faste kostnader for strøm, gass og vann.

• Skatt på leieinntekt (hvis du leier ut): Noen ønsker å leie ut ferieboligen sin deler av året. Det går fint an, men merk at inntekten da skal beskattes i Italia. Italia har gunstige utleieregler som cedolare secca (flat 21 % skatt på leieinntekter, uten fradrag). Dette er for avansert å gå dypt inn i her, men vit at utleie krever registrering av leiekontrakter lokalt og at skatten som hovedregel tilfaller Italia siden boligen ligger der. Norge har skatteavtale med Italia som skal forhindre dobbeltbeskatning, men rådfør deg med revisor hvis du tenker å drive utleievirksomhet.

Hold oversikt og betal regninger i tide. Unnlater man å betale IMU eller lokale avgifter, kan det føre til bøter og i verste fall at det blir pant i eiendommen.

‍

Sett opp AvtaleGiro/Autogiro der det er mulig, eller bruk nettbank flittig. Å eie bolig i Italia innebærer litt papirarbeid hvert år, men det blir fort en rutine.

‍

Steg 8: Å eie og bo i boligen, praktiske hensyn

‍

Oppholdstillatelse og registrering

‍

Mange lurer på om det å kjøpe bolig automatisk gir rett til å bo i Italia. For nordmenn (som EØS-borgere) gjelder fri bevegelighet: du kan oppholde deg i Italia i inntil 90 dager uten noen spesiell tillatelse, kun med passet ditt.

‍

Skal du oppholde deg mer enn 90 dager sammenhengende, må du registrere deg som bosatt (residente) i kommunen boligen ligger. Dette gjøres ved det lokale anagrafe-kontoret og er gratis, men du må vise at du har et sted å bo (f.eks. skjøtet ditt) og at du har helseforsikring eller midler til å forsørge deg.

‍

Når du registreres, får du en attest på opphold og blir med i folkeregisteret der. Merk at per italiensk lov skal alle EU/EØS-borgere registrere seg etter 90 dagers opphold, selv om man kanskje ikke planlegger å bli permanent.

‍

"Hvor lenge kan man bo uten å skatte?" Dette er et svært viktig punkt for mange pensjonister og langtidsferierende. Italia følger en 183-dagersregel for skattemessig bosted:

‍

Oppholder du deg i Italia mer enn 183 dager i løpet av et kalenderår, anses du som skattemessig bosatt i Italia.

‍

Fra 2024 har Italia strammet inn fortolkningen: det holder nå å være fysisk til stede over 183 dager, uansett om du jobber eller bare "nyter utsikten fra terrassen", du blir da skattepliktig i Italia fra det året. I tillegg, hvis du formelt registrerer deg i folkeregisteret, vil myndighetene også regne deg som bosatt og skattepliktig der. For mange betyr dette at man ikke uten videre kan bo i Italia 6 måneder av året og slippe unna italiensk skatt.

‍

Dersom du ønsker å unngå å bli skattepliktig i Italia, må du altså passe på å holde oppholdet under ca. 6 måneder i året og eventuelt vurdere å ikke registrere fast bosted (residenza). De fleste som bruker boligen som feriebolig har neppe problemer med dette, men pensjonister som ønsker "halve året i hvert land" må være bevisste.

‍

Det finnes dog en skatteavtale mellom Norge og Italia som skal unngå dobbeltbeskatning, typisk vil man betale skatt på pensjon enten til Norge eller Italia, ikke begge. Hvor det ender avhenger av om du har emigrert fra Norge og hvor du oppholder deg mest.

‍

‍Anbefaling: Snakk med en skatteadvokat (commercialista) dersom du planlegger å bo veldig lenge i Italia hvert år, så du får optimalisert skatteforholdene og unngår trøbbel med folkeregister/skatteetaten i begge land.

‍

Relatert lesning: Norsk lønn i Italia?

‍

Helse og trygd: Flytter du permanent (melder utflytting fra Norge og blir residente i Italia), vil du etter hvert omfattes av Italiensk helsevesen (SSN – Servizio Sanitario Nazionale). Som EØS-borger får du tilgang når du er registrert bosatt, men prosessen kan innebære å få et italiensk personnummer (codice fiscale har du jo) og et helseforsikringskort. Du vil da måtte bruke italiensk fastlege, sykehus osv., og du betaler skatt til Italia som finansierer dette. Hvis du ikke melder flytting fra Norge (dvs. du er fortsatt norsk bosatt for NAV), kan du bruke Europeisk helsetrygdkort for nødvendig helsehjelp under midlertidige opphold i Italia. For pensjonister som pendler kan det være litt komplekst hvilken rett man har hvor, igjen, rådfør deg med NAV eller en rådgiver om du er i tvil.

‍

Byråkrati og språk - vær forberedt: Italia er kjent for sitt byråkrati, og selv etter at du har fått nøklene vil du måtte navigere noen papirprosesser. Eksempler: Du må opprette abonnement for strøm, vann, gass, internett osv. Ofte krever selskapene at du oppgir Codice Fiscale og en italiensk bankkonto eller kort. Skjemaer kan være på italiensk og kundeservice ikke alltid engelskspråklig. Vær tålmodig og gjerne få hjelp fra en nabo, megler eller bekjent de første gangene. Det kan ta noen uker å få alt av utilities opp å gå, særlig om det er ferietid eller mye kø.

‍

Et annet byråkrati-ting er bil: om du flytter ned og tar med bil, er det egne regler (men det er en annen historie).

‍

Poenget er: du må belage deg på litt papirarbeid og at ting kan gå tregere enn i effektive Norge. Smør deg med tålmodighet og stå-på-vilje, “pazienza” som italienerne sier. Til gjengjeld vil du nok oppleve at folk er hjelpsomme når du først ber om det på en hyggelig måte.

‍

Språk: Å kunne litt italiensk kommer veldig langt. Selv om du kan klare deg med engelsk i turistområder og blant noen profesjonelle (advokater, notarer og enkelte meglere kan (som regel) engelsk), vil du ha stor nytte av å lære språket. Alt fra naboprat, handle i butikken, ringe rørleggeren, lese post fra kommunen, hverdagen blir enklere og morsommere med italienskkunnskaper. Vurder å ta et språkkurs eller bruk app’er som Duolingo i forkant. Og når du er der: kast deg ut i det, italienere flest blir glade hvis du prøver å snakke deres språk. Samtidig, ikke skam deg over å spørre om hjelp når noe er vanskelig, mange nordmenn i Italia har fått uvurderlig hjelp av hyggelige naboer eller expat-miljøer. Finn ut om det finnes en lokal Facebook-gruppe for nordmenn/utlendinger i området ditt; der deles ofte gode råd om alt fra håndverkere til hvor man får tak i brunost.

‍

Vedlikehold og sikkerhet: Å eie en bolig langt unna krever litt ekstra planlegging. Har du tenkt på hvem som kan passe på boligen når du ikke er der? Det kan være lurt å alliere seg med en nabo eller vaktmesterservice som kan se til huset jevnlig, særlig etter uvær. Sørg for at postkassen din tømmes (en overfylt postkasse signaliserer at ingen er hjemme). Installer gjerne en alarm eller smarte kameraer for egen trygghet - innbrudd kan skje, spesielt i områder kjent for feriehus som står tomme lenge. Tøm kjøleskap og søppelkasser før du reiser, steng hovedvannkranen, og sett kanskje varmtvannstank i standby - slike rutiner hindrer skader og uhell i tomme måneder. Klimaet i Italia kan også by på ting vi ikke er vant med, f.eks. kan høy luftfuktighet gi mugg hvis alt er lukket over lang tid, så vurder om litt ventilasjon eller en avfukter trengs.

‍

Integrering og trivsel: Til slutt er det verdt å nevne at det å bo delvis eller fast i Italia er en berikende opplevelse, men også en overgang. Kulturen er annerledes på godt og vondt. Ting tar gjerne lengre tid (jfr. byråkrati), men folk lever også litt langsommere og nyter livet mer her og nå. Som eier av bolig blir du en del av nabolaget - hilse på folk, delta i lokal skikk og bruk (kanskje blir du invitert på sagras og fester!).

‍

For pensjonister kan det å bli med i lokale klubber eller gjøre litt frivillig arbeid være en fin måte å komme inn i miljøet på. Italia er et land hvor relasjoner betyr mye, så det å bli kjent med dine italienske naboer kan løse mange praktiske utfordringer også, plutselig har du en venn som vet akkurat hvilken kontor du må gå til for et visst papir, eller som har en fetter som kan fikse varmtvannstanken din billig.

‍

Nettverk er alt! Så omfavn det sosiale livet.

‍

Steg 9: Vanlige feil og fallgruver

‍

Selv erfarne kjøpere kan gå seg vill i den italienske eiendomsjungelen. Her er noen klassiske feil mange gjør - og tips for å unngå dem:

• Å droppe profesjonell hjelp: Fristelsen til å spare penger på megler eller advokat kan koste deg dyrt. Mange tenker at de kan fikse alt selv, men husk at du opererer i et fremmed lands lovverk og språk. Ved å bruke dyktige fagfolk reduserer du risikoen for feil betraktelig. Ikke minst gir en advokat deg trygghet ved at de har ansvarsforsikring for rådgivningen sin. En megler eller advokat kjenner også til feller du ikke visste fantes, som rare lokalregler eller useriøse selgere. Unntaket er om du er svært erfaren selv eller kjøper noe helt ukomplisert, men selv da: tenk deg om to ganger før du takker nei til kyndig hjelp.

• Forhastet avgjørelse: Det italienske landskapet kan forføre og det er lett å bli emosjonell på visning i en vakker steinvilla med vinranker rundt. Men ikke la drømmen løpe avgårde med deg uten realitetsorientering. Noen nordmenn har kjøpt på impuls i ferien, uten å undersøke verken prisnivå eller tilstanden nøye nok. Ta deg alltid tid til en second opinion: se boligen minst to ganger, sammenlign med andre eiendommer i området, og sov på det. Husk at i Norge har vi angrerett ved boligkjøp gjennom budgivning (du kan trekke bud før aksept), men i Italia er du bundet når du først har signert en kontrakt. Så vær 110 % sikker før du skriver under noe.

• Ignorere ekstrautgifter: En klassisk tabbe er å kun regne på kjøpesummen og tro at alt utover er “småplukk”. Som vi har gjennomgått, kan omkostninger utgjøre fort 10 % eller mer av kjøpsprisen. Mange undervurderer også kostnader til oppussing og møblering. Lag et realistisk budsjett som inkluderer notargebyr, skatt, megler, advokat, nye møbler, shipping fra Norge, eventuell oppgradering av interiør/tekniske anlegg, osv. Og gjerne et påslag for uforutsett. Italienerne sier "å kjøpe hus er et sluk uten bunn" - det ligger noe i det, men med planlegging unngår du at lommeboka får sjokk.

• Dårlig due diligence: Vi har belyst hvor viktig det er å sjekke eiendommen teknisk og juridisk. En fallgruve er å stole blindt på selgers eller meglers ord. Selv om de fleste er ærlige, kan ting bli utelatt. Vanlige skjulte problemer kan være ulovlige tilbygg (uten byggetillatelse), uregistrerte rettigheter (naboen har veirett over tomten din, f.eks.), eller heftelser som ikke er gjort opp. Sørg for at advokaten eller notaren bekrefter skriftlig at eiendommen selges uten heftelser og at alle bygg er godkjent. Hvis selger oppgir at "alt er i orden", få det bekreftet. I Italia har man heller ikke samme reklamasjonsrett etter kjøp som i Norge, det finnes ikke et egen klageorgan for boligkjøp der Forbrukerrådet kan hjelpe deg. Du kan i teorien saksøke selger for "mangel", men definisjonen av mangel er snevrere, og prosessen vil være tung og kostbar i utlandet. Så det er mye bedre å forebygge enn å reparere i ettertid.

• Språklige misforståelser: Papirer på italiensk, fort gjort å misforstå noe viktig. En feil oversettelse kan gjøre at du tolker en kontrakt feil, f.eks. tro du kjøper med hage, men i realiteten er hagen fellesareal. Alltid få profesjonell oversettelse av kontrakter hvis du ikke er flytende i språket. Unngå å signere noe du ikke fullt ut forstår. Ha også gjerne all korrespondanse med selger/meglere skriftlig (email) så det ikke blir uenighet om hva som er sagt.

• Valutakalkunen: Vi har nevnt det, men det gjentas: unnlater du å følge med på valutakurs og gebyrer, kan du tape titusenvis av kroner unødvendig. Planlegg pengeoverføring og bruk gjerne tjenester som gir deg reelle kurser. En vanlig feil er å tenke “min bank ordner alt” uten å sjekke kostnaden, plutselig betaler du langt mer enn du trengte.

• Mangle lokal forståelse: Kanskje ikke en feil, men et råd: Respekter lokal skikk og bruk. Noen nordmenn blir utålmodige i møte med italiensk tempo eller byråkrati og kan opptre irritert - det gagner ingen. Unngå å falle i "demanding tourist"-rollen; du er gjest i landet selv om du blir eier der. Bygg heller goodwill med folk rundt deg. Det kan være en fallgruve å forvente at alt fungerer som i Norge, det gjør det ikke. Enten det er åpningstider (pausa!), håndverkere som ikke kommer til avtalt tid, eller kompliserte måter å betale regninger på, så gjelder det å være fleksibel og villig til å lære.

• Håndverkere og oppussing: Til sist, en gjenganger: du kjøper en billig drømmebolig med tanke om "litt oppussing", men undervurderer både kostnad, tidsbruk og koordinering. Italia har dyktige håndverkere, men du må ofte følge dem tett opp. Det er språkutfordringer, og du må kanskje søke tillatelser for endringer (ja, selv for å skifte vinduer i et vernet bygg trengs godkjenning!). Skaff deg en geometra eller byggmester du stoler på som kan være din prosjektleder hvis du skal rehabilitere noe større. Be om skriftlige pristilbud, og legg alltid på ekstra margin for budsjettsprekk. Oppussing i et fremmed land kan være en prøvelse, mange vil nok si at det er verdt det til slutt, men vær klar over hva du går til. Alternativt, kjøp noe i god stand heller enn et oppussingsobjekt første gang.

Oppsummering

‍

Å kjøpe bolig i Italia er absolutt innen rekkevidde for nordmenn, mange har gjort det før deg, men det krever god planlegging, tålmodighet og villighet til å sette seg inn i et nytt system.

‍

Forskjellene fra Norge er mange: høyere kjøpsomkostninger, mer byråkrati, "kjøp som den er"-prinsipp uten norsk tilstandsrapport, og ofte et annet syn på tidsfrister og formaliteter. Samtidig opplever de fleste at italienerne ønsker utenlandske eiere velkommen; du vil føle deg hjemme når du først kommer på plass.

‍

Nøkkelen til et vellykket kjøp er å bruke hodet kaldt og hjertet varmt: La drømmen om la dolce vita motivere deg, men ta smarte valg underveis, få oversikt over kostnader, og søk hjelp av profesjonelle når ting blir komplekse. Da kan drømmen om egen vingård i Piemonte eller ferieleilighet ved Amalfikysten bli en gledelig virkelighet - uten de store fellene.

‍

Lykke til med boligjakten og benvenuto a casa - velkommen hjem i Italia!